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Nos expertises s'appuient sur une étude approfondie du bien immobilier en accord avec la Charte de l'Expertise et aux normes d'évaluations européennes : European Valuation Standards édictées dans le Blue Book de TEGoVA.

 

Nous sommes à votre disposition pour toute demande ou question. N'hésitez pas à nous contacter !

Etude de marché du cabinet

Retrouvez notre étude de marché sur les loyers commerciaux des commerces de détail à Cherbourg-en-Cotentin:

 

https://www.linkedin.com/pulse/cherbourg-en-cotentin-commerces-retail-en-baisser-pour-lagallarde

LA DIRECTIVE EUROPÉENNE SUR LE CRÉDIT 2014/17/UE

 

 

Expertise de valeur et prêt immobilier

 

 

La directive européenne sur le crédit n°2014/17/UE a été transposée en droit français le 25 mars 2016 et entrera en vigueur (en ce qui concerne l’évaluation) à partir du 1er juillet 2016.

Avant la directive, le prêteur pouvant librement décider de faire évaluer ou non, le bien, en interne, par un agent immobilier ou un expert. La directive vient homogénéiser les pratiques en prescrivant que l’évaluation d’un bien se fait par expertise (interne ou externe) et ce, par une personne indépendante du processus de crédit ou de vente.

Cela vient mettre un coup d’arrêt à la pratique par laquelle il était demandé une attestation de valeur au professionnel qui avait négocié la vente ou à un de ses confrères.

Le but d’uniformiser la pratique de l’évaluation découle de l’extension du devoir de conseil du banquier institué par cette directive prudentielle.

On a pu assister au cours des dernières années à une forte volatilité des prix de l’immobilier et notamment des situations d’achat à prix de marché élevé et de revente à prix de marché très bas. L’expertise consiste en la détermination de la valeur vénale en dehors de tout facteur de convenance personnelle. C’est une appréciation objective du prix qui doit permettre au prêteur de déterminer la valeur hypothécaire et le ratio « Loan to Value ».

Cette prescription d’évaluation par les prêteurs revêt aussi l’importance de pouvoir apprécier la valeur de marché pour chaque bien ; car chaque bien est unique de par son état, ses caractéristiques juridiques, géographiques et fiscales.

Et enfin, le prêteur devra s’assurer de la compétence de l’expert évaluateur. La directive prescrit que soient appliquées les normes internationales. En France, il faudra donc faire appel à un expert certifié REV ou RICS. Cet expert devra remettre un rapport conforme à ces normes d’évaluation internationales.

En pratique, pour tout prêt délivré à compter du 1er juillet, le prêteur devra avoir fait évaluer le bien par un expert compétent. Il convient donc d’anticiper dès que possible l’expertise. Le donneur d’ordre sera le prêteur et sera le destinataire unique du rapport à moins qu’il soit convenu d’un pool bancaire pour le financement. Conformément aux normes internationales d’expertise, l’expert ne pourra transmettre ce rapport à un tiers (intermédiaire négociateur, acquéreur ou vendeur), sauf accord des parties. Les honoraires d’expertise devront être inclus dans le coût total du crédit.

 

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Mortgage Credit Directive – Directive Européenne sur le Crédit n°2014/17/UE

 

(26) Il est important de veiller à ce que le bien immobilier à usage résidentiel soit correctement évalué avant la conclusion du contrat de crédit et, notamment lorsque l’évaluation concerne l’obligation résiduelle du consommateur, en cas de défaut de paiement. Les États membres devraient donc veiller à la mise au point de normes d’évaluation fiables. Pour être considérées comme fiables, les normes d’évaluation devraient tenir compte de normes reconnues au niveau international, notamment celles définies par le Comité international des normes d’évaluation (IVSC), l’Association européenne d’expertise immobilière (TEGoVA) ou l’Institution royale des experts agréés (RICS). Ceci devrait s’appliquer sans préjudice de la législation de l’Union en vigueur. Ces normes d’évaluation reconnues au niveau international contiennent des principes de haut niveau qui supposent que les prêteurs, entre autres, adoptent et respectent des processus internes appropriés en matière de gestion des risques et de gestion des garanties, notamment des processus d’évaluation rigoureux, qu’ils adoptent des normes et des méthodes d’évaluation permettant des évaluations réalistes et motivées des biens afin de garantir que tous les rapports d’évaluation sont élaborés avec la compétence et la diligence professionnelles requises et que les évaluateurs remplissent certaines exigences en matière de qualifications et afin de conserver pour la garantie une documentation appropriée complète et plausible en la matière. Il est souhaitable, à cet égard, de procéder à une surveillance des marchés des biens immobiliers à usage résidentiel et de s’assurer que les mécanismes prévus dans le cadre de ces dispositions soient conformes à la directive 2013/36/UE du Parlement européen et du Conseil du 26 juin 2013 concernant l’accès à l’activité des établissements de crédit et la surveillance prudentielle des établissements de crédit et des entreprises d’investissement. Des dispositions juridiques ou l’autorégulation, par exemple, peuvent permettre de se conformer aux dispositions de la présente directive relatives aux normes d’évaluation immobilière.

 

(50) Le coût total du crédit pour le consommateur devrait inclure tous les coûts que le consommateur doit payer au titre du contrat de crédit et qui sont connus du prêteur. Il devrait, par conséquent, inclure les intérêts, les commissions, les taxes, les frais des intermédiaires de crédit, les frais d’expertise du bien à hypothéquer et tous les autres frais, à l’exception des frais de notaire, nécessaires pour obtenir le crédit, par exemple une assurance vie, ou pour l’obtenir aux conditions annoncées, par exemple une assurance incendie…

 

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Code de la Consommation

 

Modifié par l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 transposant la directive européenne 2014/17/UE

 

Sous-section 4 : Evaluation du bien immobilier

 

Article L313-20

Lorsque le prêteur procède ou fait procéder à l'évaluation du bien immobilier à usage d'habitation financé à l'aide d'un prêt mentionné à l'article L. 313-1, il veille à ce que :

1° Celle-ci soit réalisée par un expert en évaluation immobilière justifiant de sa compétence professionnelle et indépendant du processus de décision d'octroi du prêt afin de fournir une évaluation impartiale et objective ;

2° Il soit fait application de normes d'évaluation fiables, tenant compte des normes reconnues au niveau international.

 

Article L313-21

L'évaluation mentionnée à l'article L. 313-20 consiste à déterminer la valeur du bien immobilier après analyse de toutes les pièces communiquées par le prêteur et qui sont utiles à la réalisation de l'évaluation selon les normes en vigueur.

 

Article L313-22

L'évaluation mentionnée à l'article L. 313-20 donne lieu à la rédaction d'un document d'expertise prenant en compte, suivant les normes mentionnées au 2° du même article, les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux permettant d'établir la valeur du bien immobilier.

Cette évaluation est consignée sur un support durable. La liste des pièces conservées par le prêteur est précisée par décret.

 

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Décret du 13 mai 2016

 

« Sous-section 3

« Evaluation du bien immobilier

 

« Art. R. 312-0-8.-L'expert en évaluation immobilière mentionné au 1° de l'article L. 313-20, dans sa rédaction résultant de l'ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016, est :

« 1° Soit un évaluateur externe, personne physique ou morale, expert en évaluation, sans lien avec le prêteur, qu'il soit de subordination, familial ou capitalistique, et ne présentant aucun intérêt économique personnel vis-à-vis du bien évalué ;

« 2° Soit un évaluateur interne, personne physique ou morale, ne remplissant pas une ou plusieurs conditions mentionnées au 1°, sous réserve :

« a) Que la tâche d'évaluation soit indépendante, sur le plan fonctionnel et hiérarchique, du processus de prise de décision en matière de crédit ; et

« b) Que le prêteur adopte des mesures garantissant l'absence de conflits d'intérêts et d'influence sur l'évaluateur.

 

« Art. R. 312-0-9.-L'évaluateur justifie de compétences professionnelles résultant :

« 1° Soit d'un diplôme de second cycle de l'enseignement supérieur sanctionnant un enseignement immobilier spécifique et d'une expérience professionnelle d'une durée de trois années consécutives au minimum auprès d'un expert en évaluation immobilière ou d'une société d'expertise en évaluation immobilière ;

« 2° Soit d'un diplôme d'enseignement supérieur, complété d'une formation immobilière spécifique sanctionnée par un diplôme et d'une expérience professionnelle d'une durée de deux années consécutives au minimum auprès d'un expert en évaluation immobilière ou d'une société d'expertise en évaluation immobilière ;

« 3° Soit d'une expérience professionnelle de sept années consécutives en matière immobilière, dont au moins quatre dans l'activité d'expertise en évaluation immobilière auprès d'un expert en évaluation immobilière ou d'une société d'expertise immobilière.

 

« Art. R. 312-0-10.-L'évaluateur assure la mise à jour de ses connaissances utiles à l'évaluation dans les domaines techniques, juridiques, fiscaux, comptables, par une formation professionnelle adaptée prenant notamment en compte les changements de la législation ou de la réglementation applicable. Il justifie de la mise à jour de cette compétence au titre de la formation continue par la présentation d'attestations. » ;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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